親御さんを亡くされた後、残された実家は、思い出とともに大きな課題としてご遺族にのしかかることが少なくありません。特に、「この家、どうしたらいいんだろう…」「売りに出しても全然買い手がつかない」といった悩みは、多くの方が直面する現実です。住む人がいない空き家は、固定資産税の負担、維持管理の手間、老朽化によるリスクなど、いわゆる「負動産」となってしまう可能性があります。
「売れないから仕方ない」と諦めて放置してしまうと、税金だけを払い続ける上に、建物の劣化は進み、地域環境への悪影響や、最悪の場合「特定空き家」指定による税金負担増大のリスクも高まります。しかし、諦める必要はありません。
本記事では、親御さんから相続した家が「売れない」と悩む方に向け、その根本的な理由から、放置した場合のリスク、そして一般的な売却以外の、買取、寄付、活用といった多角的な処分方法までをプロの視点で徹底解説します。売れない実家を賢く手放し、ご自身の新たな一歩を踏み出すための具体的な道筋を、この記事で見つけてください。
親の死後に家を処分する前に知るべきこと
親の死後、家の処分を進める前に、知っておくべき重要な前提知識があります。これを疎かにすると、後々の手続きでつまづいたり、予期せぬトラブルに発展したりする可能性があります。
相続の基本と名義変更の重要性
- 遺言書の有無の確認： まず、親御さんが遺言書を残されていたかを確認しましょう。遺言書があれば、その内容に基づいて相続手続きを進めます。遺言書がない場合は、法定相続人が話し合いで遺産分割協議を行うことになります。
- 法定相続人とは： 民法で定められた相続人の範囲と順位を理解することが重要です。一般的には配偶者、子、父母、兄弟姉妹がこれに該当します。
- 遺産分割協議の必要性： 複数の相続人がいる場合、誰がどの財産を相続するかを話し合いで決定し、「遺産分割協議書」を作成します。不動産は分割が難しいため、特に慎重な話し合いが求められます。
- 相続登記（名義変更）の義務化： 不動産の所有権を相続人へ移す「相続登記」は、2024年4月1日から義務化されました。これを行わないと、過料が科せられるだけでなく、売却や活用などの処分行為ができなくなります。必ず相続登記を行い、不動産の名義を明確にしておきましょう。
不動産（実家）の現状と評価を正確に把握する
売却が難しい理由を探り、適切な処分方法を見つけるためには、実家の現状を客観的に評価することが重要です。
- 建物の状態：老朽化と耐震性の問題
- 築年数、構造（木造、鉄骨造など）、基礎や躯体の劣化状況、雨漏り、シロアリ被害、水回りの状態などを専門家（建築士や住宅診断士）に診断してもらいましょう。築年数が古い家や、旧耐震基準の建物は、買い手から敬遠されがちです。
- 土地の立地と周辺環境：需要と供給のバランス
- 駅からの距離、商業施設や公共施設の有無、治安、騒音、近隣の不動産相場などを調査します。再建築不可物件や、前面道路が狭い、傾斜地にあるといった特殊な立地も、売却を困難にする要因となります。
- 周辺に空き家が多すぎる、あるいは高齢者ばかりで若い世代が流入していない地域では、そもそも需要が低い可能性があります。
- 不動産としての評価額（査定）：
- 不動産会社に査定を依頼し、売却可能額の目安を把握しましょう。複数の業者に依頼することで、より客観的な評価が得られます。査定額が低い、あるいは買手がつかないという事実を受け止めることが、次のステップに進む上で重要です。
- 固定資産税評価額も参考にしますが、これは売却価格とは異なります。
相続税や固定資産税など税金の種類と負担
不動産を相続すると、税金が関わってきます。
- 相続税： 基礎控除額を超える遺産を相続した場合に発生します。不動産は評価額が高いため、相続税の負担が大きくなることがあります。
- 固定資産税・都市計画税： 不動産を所有している限り、毎年課税されます。住んでいなくても発生するため、空き家を放置する大きな負担となります。
- 譲渡所得税： 不動産を売却して利益が出た場合に課税されます。特例制度（例：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）がある場合もあるので確認が必要です。
これらの税金に関する知識は、処分方法を検討する上で非常に重要です。
合わせて読みたいおすすめ記事：親の家を相続後に処分する方法！空き家買取のポイントを解説
親の死後に家が売れないときの解決策
「売れない」と判断された実家でも、手放す方法は決して一つではありません。ここでは、多様な解決策を具体的に解説します。
1. 不動産買取業者への売却：確実に現金化する選択肢
一般的な仲介売却が難しい場合に有効な手段です。
- メリット：
- 早期現金化が可能： 仲介売却のように買い手を探す期間が不要なため、短期間で売却が完了し、現金化できます。
- 現状のままで売却可能： リフォームやハウスクリーニング、不用品の処分などが不要で、そのままの状態で売却できます。売主の負担が少ない点が魅力です。
- 仲介手数料が不要： 買主が買取業者であるため、仲介手数料が発生しません。
- 契約不適合責任を回避： 売却後の雨漏りや設備の故障などに対する「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」が免除されるケースが多く、売却後のトラブルリスクを避けられます。
- 注意点：
- 売却価格が低くなる傾向： 不動産買取業者は、買い取った物件をリフォーム・再販する費用やリスクを考慮するため、市場価格（仲介売却の場合）よりも売却価格が低くなる傾向があります。
- 業者選びが重要： 信頼できる買取業者を見つけることが大切です。複数の業者から見積もりを取り、比較検討しましょう。
2. 空き家バンクや地域密着型不動産会社を活用：新たな需要を探る
一般的な大手不動産会社では買い手が見つからなくても、特定の層に訴求できる可能性があります。
- 空き家バンクとは？
- 自治体が運営する、空き家を「売りたい人」と「買いたい人（または借りたい人）」をマッチングさせるための制度です。移住者やUターン・Iターン希望者など、地域への定住を考える層が主なターゲットです。
- メリット： 地域に特化した需要を掘り起こせる可能性があり、移住支援制度と連携している場合もあります。
- 注意点： 売却までに時間がかかる傾向があり、必ずしも買い手が見つかる保証はありません。
- 地域密着型不動産会社の活用：
- その地域の特性や住民のニーズを深く理解しているため、大手にはない独自の顧客ネットワークを持っている場合があります。
- メリット： 地域特有の物件の魅力を引き出し、的確なアドバイスが期待できます。
- 注意点： 担当者の能力やネットワークによって成果が左右されるため、信頼できる業者選びが重要です。
3. 不動産（家）を寄付する：社会貢献と負担からの解放
金銭的な利益は得られませんが、管理負担からの解放や社会貢献というメリットがあります。
- 地方自治体への寄付：
- 自治体によっては、公共目的（地域交流施設、公園など）での利用を前提に、空き家の寄付を受け付けている場合があります。ただし、老朽化が著しい建物や、修繕に多額の費用がかかる物件は断られることが多いです。
- メリット： 固定資産税や管理の負担から完全に解放されます。
- 注意点： 寄付を受け入れてくれる自治体は限定的で、条件も厳しく、手続きに時間がかかることがあります。
- NPO法人・公益財団法人への寄付：
- 社会的活動を行っている団体が、活動拠点や研修施設として空き家を必要としている場合があります。
- メリット： 社会貢献につながり、団体の活動を支援できます。
- 注意点： 自治体同様、団体のニーズに合致し、修繕費用が過大ではない物件である必要があります。
4. 空き家を「活用」する：新たな収益源に変える
売却や寄付が難しい場合でも、リフォームやリノベーションによって新たな価値を生み出し、収益化する道もあります。
- 賃貸物件として貸し出す：
- 一般賃貸（戸建て賃貸）、シェアハウス、民泊（短期賃貸）など、様々な形態があります。リフォームによって魅力を高めることで、入居者や利用者を募り、家賃収入を得られます。
- メリット： 安定した収益源となり、固定資産税などの維持費を賄えます。
- 注意点： リフォーム費用が発生し、入居者募集や管理の手間がかかります。また、法規制（民泊新法など）の遵守も必要です。
- 事業用物件として貸し出す：
- 店舗、事務所、コワーキングスペース、倉庫など、地域のニーズに合わせて事業用物件として貸し出す方法です。
- メリット： 賃貸よりも高い賃料を得られる可能性があります。
- 注意点： 用途変更に伴う建築基準法や消防法の確認、大規模な改修費用、集客戦略などが必要となります。
- 解体して更地にする（駐車場、太陽光発電用地など）：
- 建物自体の老朽化が激しく、リフォーム費用が回収できないと判断される場合、解体して土地として活用する方法です。駐車場や太陽光発電用地として収益化を図れます。
- メリット： 建物管理の手間から解放されます。
- 注意点： 解体費用が発生し、建物がなくなることで固定資産税の優遇（住宅用地の特例）が受けられなくなるため、税金負担が増大します。
親の死後、家を処分する際の重要ポイント
売却が難しい空き家を処分する際には、以下の点を押さえておくことが重要です。
放置のリスクを理解する
「どうせ売れないから」と空き家を放置することは、デメリットしかありません。
- 固定資産税の負担増大： 「特定空き家」に指定されると、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
- 建物の劣化と倒壊リスク： 管理が行われない空き家は、雨漏りやシロアリ被害が進行し、倒壊の危険性が高まります。
- 不法投棄・犯罪の温床： 治安悪化の原因となり、近隣住民に迷惑をかけたり、損害賠償責任が発生したりするリスクがあります。
- 近隣トラブルの発生： 雑草の繁茂、害虫の発生、異臭、建物の倒壊や破損による損害など、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。
これらのリスクを避けるためにも、売却できない空き家でも積極的に処分方法を検討することが賢明です。
専門家への相談の必要性
複雑な手続きや多様な選択肢の中から、最適な方法を見つけるためには、プロの知見を借りることが不可欠です。
- 不動産会社（特に空き家専門）： 売却査定、買取の相談、空き家バンクへの登録支援、活用方法の提案など。
- 司法書士： 相続登記、遺産分割協議書作成など、法律上の手続きを代行。
- 税理士： 相続税、固定資産税、譲渡所得税など税務に関する相談、節税対策。
- 弁護士： 相続人同士のトラブル、法律問題の解決。
- 自治体の空き家相談窓口： 地域の情報提供、補助金制度の紹介、専門家への橋渡しなど。
これらの専門家と連携することで、法的な問題や税金、不動産の評価に関する不安を解消し、安心して処分を進めることができます。
相続人全員での合意形成
もし相続人が複数いる場合は、全員の合意なくして家の処分を進めることはできません。
- 話し合いの場を持つ： 遺産分割協議を通じて、実家をどうするか、誰が相続するか（あるいは売却・寄付するか）を全員で話し合い、合意形成を目指しましょう。
- 情報共有の徹底： 不動産の査定結果、税金、売却した場合の収益、活用した場合の手間などを、全員が等しく理解できるよう情報共有を徹底しましょう。
- 専門家の仲介： 意見がまとまらない場合は、弁護士や司法書士などの専門家に間に入ってもらい、中立的な立場で話し合いを円滑に進めてもらうことも有効です。
自分に合った親の死後の家（売れない）手放し方を見つけるために
親の死後、相続した実家が「売れない」という現実に直面することは、精神的にも経済的にも大きな負担となり得ます。しかし、この記事で解説したように、一般的な仲介売却が難しいからといって、手放す方法がないわけではありません。
重要なのは、「売れない」という状況を悲観的に捉えるのではなく、多角的な視点から解決策を探るという前向きな姿勢です。
- まずは、相続登記を完了させ、法的な所有者を明確にすること。
- 次に、実家の現状（建物・立地・評価額）を客観的に把握し、なぜ売れないのかを理解すること。
- そして、不動産買取、空き家バンクの活用、寄付、さらにはリフォームによる活用など、様々な選択肢の中から、自身の状況や目的に合った最適な方法を見つけることです。
一人で悩まず、不動産の専門家、法律の専門家、税務の専門家と積極的に連携し、正しい情報と適切なアドバイスを得ながら、具体的な一歩を踏み出しましょう。
あなたの親御さんの大切な思い出が詰まった家が、「負動産」として朽ち果てることなく、新たな価値を生み出し、あなたの負担が軽減されることを心から願っています。
サイト管理人(矢沢)
